內地房企債務風險對評估工作之啟示

汪心浩 華坊評估董事

2020年8月份，內地頒布了被稱為「三道紅線」的房地產市場政策，包括（1）房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；（2）房企的淨負債率不得大於100%；（3）房企的「現金短債比」小於1。踩線的房企將越來越難以獲得來自銀行系統的融資。結合政府在多個不同場合強調「房住不炒」的發展方向，此三道紅線被市場視為政府重塑行業秩序的決心之舉。

紅線頒布後，由於信貸收緊，今年以來多個房企面臨流動性緊張的問題。以銷售回款為代表的經營性現金流和以銀行貸款為代表的融資性現金流均出現困難，導致債務償還能力不足，市場風險增加。近一個月，某頭部房企更是頻頻被報道有迫近的違約風險。

紅線利產業實現穩健發展

內地的房地產市場正處於一個轉折期，即從過往的高槓桿，高負債，高周轉模式，回歸到低槓桿，低負債，低風險模式。截至目前，雖然市場對房企困難的擔憂日益增加，但政府主管部門並未明確顯示出主動紓緩困難，或者放鬆資金進行兜底的態度。

種種跡象表明，此屆政府希望房地產行業能夠回歸第二產業本質，實現穩健的發展，而摒棄過往採用高槓桿進行快速擴張，且在過程中過度依賴資本運作及金融系統的作風。

房企評估面臨三大變化

對於評估師而言，未來面向房地產企業的評估工作將面臨一些新的變化：一是給在建發展專案估值時需仔細考察完工進度及現金流，當建設進度遇到阻滯時，需及時研究其原因，並給與相應的處理。二是核心區域的優質資產與非核心區域的普通資產的價差將會變得更為重要。在房地產行業，核心區域的資產由於內在價值高，即便在市場轉差，亦或面臨清盤時較容易轉手，或引起後續開發商的興趣。而非核心區域的普通資產在市場趨勢較好時可能也具有相當的價值，但當市場轉差時則無法順利轉手，價值大打折扣。

三是針對房企債務評估中的信用評級。房企在專案公司層面的債務往往會有集團公司的擔保安排。在過往的環境中，此類債務往往被認為違約概率較小。而近年來在新環境下，亦需要對集團公司作出縝密的信用考察，已確定適用的信用評級及折現率。對於抵押資產，亦需要取得相應的支持性檔，排除一物多押等不規範的現象。