人工智能与房地产机构投资

当下房地产业界对於人工智能，有人趋之若鶩，有的则敬而远之。无非也是恐惧人工智能将取缔其在行业之角色，但於时代的巨轮下，从业者应好好与时并进，好好利用人工智能去辅助房地产行业的发展。

人工智能的特点包括其不间断性及高效率，应用在房地产市场上，人工智能可以在短时间内透过大数据，分析市场的趋势及投资者行为，让房地产开发商和机构投资者可以设定更合适的开发方案，投资策略以及风险管理方案。

一间致力於房地产人工智能应用的欧洲公司：Geophy，推出了人工智能驱动的商业房地产估值分析平台，使用者只需提供物业基本资料，在一键之间即能提供商业物业的评估及得知影响其价值的因素，包括收入、地理位置、物业周边的配套设施资料，如学校、交通、生活设施等 。人工智能同时也会进行营业净利分析，了解物业投资的风险及机会。透过科技的协助，房地产机构投资者更了解影响物业价值的因素，而作出更好的一篮子投资组合的配置与选择。

在亚洲的房地产投资市场，人工智能也已被投入及应用，在韩国及香港，都分别有业者开发人工智能驱动的房地产投资分析系统，并準备为亚太地区以至全球的跨国企业、机构投资者、银行和其他上市公司客户提供精确的资产估值及地产项目的可行性分析等服务。

现时，一般房地产开发商及机构投资者都会对土地开发进行不同的情境方案分析，务求得到土地开发的「最高且最佳使用」方案(Highest and Best Use)，这就是房地产开发方案谘询，也是笔者作爲产业测量师的专业服务範畴之一。目前投资方一般都依赖自己内部的测量师，或委托独立的测量师行进行。可是房地产开发方案，除了纸上谈兵地计算财务效益外，也要配合建築师的设计，故此「最高且最佳使用」方案，一般都要协调建築师及测量师，才能正确有效地得出结果。

以往，这过程需时良久，耗费不菲，亦难免有人爲失误。但透过人工智能的驱动，系统分析相关的可变因素，包括市场趋势，开发项目的财务模型、建築法规、土地出让合同的规条、规划法规，以及相关政府部门过往的审批案例等，便可在弹指之间，互动不同建築设计方案和不同情景的财务分析，从而得出地产项目的最高且最佳使用(Highest and Best Use)方案。这加速了投资者的决策过程，也节省了产业测量师花在数据收集和研究法例的时间。

配合人工智能在上述的应用，房地产机构投资者及开发商可以利用更低的成本，和可控的风险系数去决定地产开发及投资方案，运用人工智能驱动的大数据分析，从交易来源、销售 、城市环境和资产投资行为等多样化数据，来得出优秀的决策。